新世界百貨中國（00825）發出盈警，預計截至2026年6月底止年度由盈轉虧，股東應佔虧損不多於約7.8億港元，較上一年度盈利2,530萬元出現巨大逆轉。公司解釋，主要原因是商譽減值及投資物業公平值虧損，稅後影響合共約7.92億港元，意味若剔除這些非現金項目，日常業務的經營虧損並不顯著。
但對投資者而言，商譽和投資物業價值，本來就是建立在門店未來客流、租金、毛利及現金流預測之上。如今大幅減值，反映管理層與估值師對部分門店長期盈利能力的判斷已經轉弱。
從內地消費升級的明星，到百貨業黃金年代
新世界百貨成立於1993年，是較早進入內地市場的港資零售集團之一，1994年在武漢開出首家門店。當時內地城市化剛加速，國際品牌渠道有限，中產家庭需要一個可信賴、舒適而集中的購物場所，百貨公司因而同時扮演品牌入口、商品篩選者和城市消費地標三重角色。
公司於2007年在港交所上市，招股價5.8港元，公開發售錄得約62倍超額認購，集資約23.6億港元。上市時已經營或管理28家門店；2006財年收入約7.50億港元，淨利潤1.58億港元，上市前夕更預測2007財年盈利不少於2.65億港元。
真正的高光時刻出現在2012年至2014年前後。2012財年上半年，公司同店銷售增長17%，收入上升32.9%至17.06億港元，半年純利約3.3億港元，當時擁有39家百貨店，覆蓋18個主要城市。到2014財年，門店網絡增至43家，全年收入達41.36億港元，淨利潤約5.21億港元。
那個年代，新世界百貨分享了內地居民收入上升、國際品牌擴張及購物中心不足三項紅利。其專櫃模式亦相當輕資產：品牌商負責存貨及銷售人員，百貨公司提供場地、客流及收款服務，再按銷售額抽取佣金。
舊零售模式被重新定價
然而，昔日優勢正逐項消失。電商及直播購物繞過百貨公司，品牌自營店和私域渠道削弱專櫃中介價值；大型購物中心以餐飲、娛樂、親子及社交體驗吸引客流，傳統百貨仍以服裝、珠寶及化妝品為主，商品同質化問題日益突出。
數字最能說明轉變。2025財年收入只有11.83億港元，較2024財年的13.59億港元再跌；雖然經營利潤為2.88億港元，全年最終只賺2,530萬元。到了2026財年上半年，收入再按年下跌12.4%至5.36億港元，經營利潤約1.13億港元，主要依靠成本控制。
更值得注意的是收入結構。2026財年上半年，租金收入已佔51%，專櫃佣金只佔26%，自營銷售佔21.8%。公司實際上正由「靠商品流轉賺佣金」的百貨商，逐步變成依賴場地出租和物業營運的商業地產經營者。這種轉型可以降低存貨風險，卻令盈利更受出租率、租金水平、資本化率和物業估值影響。消費疲弱時，不但零售佣金下降，租戶承租能力和資產估值也會同步受壓，今次兩類減值同時出現，正是這種雙重壓力的集中反映。
門店規模亦由2014年的43家縮減至2025年底的21家，總樓面約89萬平方米。公司提出把門店轉型為多元社交空間、發展「一店多能」及體驗式消費，但餐飲、娛樂和社群活動同樣需要持續資本投入及精細營運，並非更換裝潢或增加幾個新業態便可重建客流。
因此，投資者在正式業績公布後，真正要看的並非經調整盈利是否仍為正數，而是門店經營現金流、出租率、同店銷售、租金續約水平，以及減值是否一次過完成。2025年公司已就上海五角場店商譽確認約1.10億港元減值，至今次再出現更大規模調整，反映資產負債表仍在消化舊擴張年代留下的估值。
新世界百貨昔日的成功，建基於「百貨公司就是消費入口」的年代；今日的窘境，則是入口已被手機、品牌直營店及大型商業綜合體瓜分。7.8億元虧損不是突然發生的事故，而是黃金年代的商譽與物業價值，終於按照新零售現實重新計價。
