筆者公司研究部上月底發布的八月份二手私宅轉手獲利統計報告出爐後，隨即引來傳媒與廣大市民的關注與討論。不少朋友更在電視訪問節目後特別向筆者查詢，希望進一步解讀背後的數據含義。有見及此，特意寫下這篇專欄，為大家梳理當前二手樓市的脈絡，幫助大家掌握未來的市況走勢。
回顧八月份的數據，全港二手私宅轉手獲利比率錄得69.4%，按月微跌0.2個百分點，出現連跌兩個月的現象。同時，每宗平均賺幅亦微跌1.7個百分點至25.4%。面對數據微調，市場上不免出現「樓市是否掉頭向下」的疑慮。但若從整體大局觀之，69.4%依然是過去31個月以來（即約兩年半）的第三高水平，實質上屬於高位整固的健康格局。
近月獲利比率與賺幅微幅回軟，主要受三大因素影響：一是七、八月適逢暑假傳統淡市，買賣雙方外遊令交投放緩；二是發展商持續以「貼市價」甚至開低價積極推盤，搶去不少二手市場的資金與注意力；三是市場對息口走勢仍存疑慮，令買家入市態度趨向審慎。
不過，樓市的抗跌力遠比想像中強韌。一個關鍵訊號是，八月份帳面錄得虧損的個案佔比為29.7%，按月反而輕微改善了0.1個百分點，維持在過去31個月以來的次低水平；至於平手個案微升至0.9%。這反映業主雖然叫價有所讓步，但普遍實力雄厚，寧願平手離場亦不願恐慌性割價，市底依然非常堅固。
若細分屋苑表現，更可發現不少傳統大型藍籌屋苑（如太古城及美孚新邨等）的獲利比率高達八成甚至100%。究其原因，這類屋苑業主持貨期普遍較長，加上交通配套成熟、市場認受性高，防守力自然極佳。數據顯示，八月獲利個案的原業主平均持貨達14.8年；而大賺一倍或以上的個案更高達493宗，佔整體比率近兩成半，充分證明長線持貨始終是樓市不變的致勝方程式。
展望後市，筆者認為九月份市場仍在消化整固，獲利比率預計於69.2%至69.6%窄幅橫行。然而，經歷第三季的蓄勢回氣後，市場已累積了相當的購買力。隨著一手向隅客回流二手市場、住宅租金持續創新高帶動「轉租為買」，加上第四季息口去向更明朗，預期十月起二手交投將會有所反彈，帶動第四季獲利比率重上七成以上，平均賺幅亦可望平穩微升至26%的水平。樓市最壞時間已過，第四季價量回升指日可待。
