驟眼看第三季二手居屋表現極為凌厲，土地註冊處數據顯示錄得2,835宗買賣登記，按季急升七成，創近16年季度新高，總成交金額更達114.88億元。然而，這個「破頂」紀錄其實存在頗大的統計假象。
數字急升的主要原因，是大埔宏福苑錄得多達1,722宗特殊登記（為政府回購的成交），大幅推高整體成交量。若扣除這項一次性特殊因素，第三季實際成交僅約1,113宗，較第二季大跌32%，成交總值亦回落至47.52億元，反映市場並非轉旺，反而是明顯降溫。
事實上，今年首兩季受惠於樓市氣氛改善及購買力釋放，二手居屋成交連續數季維持約1,600宗高位。不過踏入第三季，外圍經濟及利率前景仍具不確定性，加上早前已消化大量購買力及優質盤源，買家入市態度明顯轉趨審慎。
值得留意的是，交投雖然放慢，但樓價仍具一定支持。撇除宏福苑因素後，第三季平均成交價約427萬元，與第二季相若，仍穩守400萬元以上水平。原因在於上半年熱銷後，不少優質單位已被吸納，餘下業主議價空間有限；同時，中大型單位需求持續穩定，加上港島區高價居屋成交仍佔一定比例，支撐整體平均售價高企。
從市場結構來看，跌勢相當全面。最活躍的400萬至500萬元組別成交按季下跌34%；300萬至400萬元組別亦減少33%。地區方面，九龍區成交量跌38%，為三區之冠；新界區跌31%；港島區亦回落約三成，反映市場購買力普遍放緩。
展望第四季，二手居屋市場仍面對挑戰。「居屋2025」正式展開揀樓後反應熱烈，預料將分流部分原本流向二手市場的購買力。同時，宏福苑特殊登記效應逐步消退，整體登記量料顯著回落。
短期而言，二手居屋交投或維持偏弱。不過隨着新一期「白居二」准買證在第四季陸續發出，新一批購買力有望重新流入市場，或可為市場帶來支持。
因此，第三季二手居屋市場最大的啟示，並非成交創下新高，而是提醒市場必須透視數字背後的真正原因。當特殊因素被剔除後，市場實況其實是交投降溫、樓價靠穩，距離全面復甦仍有一段距離。
